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Acheter en VEFA : le guide complet, étape par étape
Réservation, rétractation, appels de fonds plafonnés, livraison et garanties : le guide complet de l’achat d’un logement neuf sur plan.
Dans cet article8 parties
Acheter sur plan, c’est devenir propriétaire d’un logement qui n’existe pas encore. La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est très encadrée par la loi : contrat de réservation, délai de rétractation, appels de fonds plafonnés, garanties obligatoires. Voici, étape par étape, comment se déroule un achat dans le neuf.
Qu’est-ce que la VEFA ?
La vente en l’état futur d’achèvement, souvent appelée « achat sur plan », est le contrat par lequel un promoteur vous vend un logement avant ou pendant sa construction. Vous devenez propriétaire du terrain dès la signature chez le notaire, puis des constructions au fur et à mesure de leur réalisation. En contrepartie, vous réglez le prix par étapes, en suivant l’avancement du chantier.
C’est la forme de vente la plus courante dans l’immobilier neuf. Elle permet de choisir son logement tôt, avec souvent un large choix d’étages, d’orientations et de typologies, et parfois de personnaliser certaines finitions.
Étape 1 : le contrat de réservation
Une fois votre logement choisi, vous signez un contrat de réservation (ou contrat préliminaire). Il précise la description du logement, sa surface habitable approximative, le prix prévisionnel, la date prévue de signature de l’acte de vente et le délai d’exécution des travaux. Une notice descriptive y est annexée : elle détaille les matériaux et les équipements prévus. Lisez-la attentivement, c’est elle qui engage le promoteur sur les prestations.
À la réservation, un dépôt de garantie peut vous être demandé. Son montant est plafonné : 5 % du prix si la vente est signée dans l’année, 2 % si elle l’est dans les deux ans, et aucun dépôt ne peut être exigé au-delà. Il est versé sur un compte spécial à votre nom et s’imputera sur le prix.
Étape 2 : le financement
Le contrat de réservation prévoit généralement une condition suspensive d’obtention de prêt : si votre financement est refusé, la vente ne se fait pas et votre dépôt vous est rendu. Pendant la construction, vous ne remboursez souvent que des intérêts sur les sommes déjà débloquées (les « intérêts intercalaires »), puis l’amortissement du prêt commence à la livraison. Comparez les offres sur ce point : les modalités varient d’une banque à l’autre.
Étape 3 : la signature chez le notaire
Le promoteur doit vous adresser le projet d’acte de vente au moins un mois avant la date de signature. Ce délai vous permet de vérifier que l’acte reprend bien les éléments du contrat de réservation : prix, description, délai de livraison, échéancier des paiements. L’acte doit aussi mentionner la garantie financière d’achèvement, apportée par une banque ou une assurance : elle garantit que les fonds nécessaires pour terminer l’immeuble seront disponibles, même si le promoteur rencontre des difficultés.
Étape 4 : les appels de fonds pendant le chantier
En VEFA, vous ne payez pas tout à la signature. Le promoteur vous adresse des appels de fonds à mesure que le chantier avance, et la loi plafonne les sommes qu’il peut demander à chaque étape.
Des paiements plafonnés à chaque étape
35%
du prix au maximum à l’achèvement des fondations
70%
au maximum à la mise hors d’eau du bâtiment
95%
au maximum à l’achèvement de l’immeuble
Source : Code de la construction et de l’habitation, article R261-14
Le solde, soit 5 % du prix, est versé à la remise des clés. Si vous constatez des défauts lors de la livraison, ce solde peut être consigné jusqu’à la levée des réserves.
Étape 5 : la livraison et la remise des clés
Une fois le logement terminé, le promoteur vous convoque pour la livraison. Vous visitez le logement, vérifiez chaque pièce et notez sur le procès-verbal toutes les anomalies constatées : ce sont les réserves. Prenez votre temps, vérifiez le fonctionnement des équipements et la conformité avec la notice descriptive. Nous détaillons les points à contrôler dans notre guide consacré à la livraison d’un logement neuf.
Les avantages d’un achat en VEFA
- Des frais de notaire réduits, autour de 2 à 3 % du prix (voir notre article sur les frais de notaire dans le neuf).
- Un logement conforme aux normes récentes : les logements dont le permis a été déposé depuis 2022 relèvent de la réglementation environnementale RE2020.
- Des garanties solides : parfait achèvement (1 an), bon fonctionnement des équipements (2 ans) et décennale (10 ans).
- Un paiement étalé au rythme du chantier, qui laisse le temps d’organiser son projet.
Questions fréquentes
Peut-on visiter un logement acheté sur plan ?
Pas avant sa construction, mais vous pouvez consulter les plans, la notice descriptive et les perspectives, visiter le terrain et son quartier, et parfois un appartement témoin ou une réalisation récente du même promoteur.
Que se passe-t-il en cas de retard de livraison ?
Le contrat prévoit un délai de livraison et, le plus souvent, des pénalités de retard. Certaines causes légitimes de suspension (intempéries, défaillance d’une entreprise, par exemple) peuvent toutefois prolonger ce délai : lisez attentivement la clause correspondante avant de signer.
Le prix peut-il changer entre la réservation et la vente ?
Le contrat de réservation indique un prix prévisionnel et les conditions dans lesquelles il peut être révisé. Si le prix définitif dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel, vous pouvez renoncer à l’achat et récupérer votre dépôt de garantie.
Vous avez un projet d’achat dans le neuf ? Nos conseillers vous présentent les programmes disponibles et vous accompagnent à chaque étape, de la réservation à la remise des clés.
