“Relance Logement” 2026 : La Solution Miracle Face à la Crise du Neuf ?

Le 23 janvier 2026, le gouvernement a dévoilé son plan “Relance Logement”, visant à construire 2 millions de logements d’ici 2030, soit 400 000 par an. Ce plan d’urgence intervient alors que le marché de l’immobilier neuf traverse sa pire crise depuis dix ans : ventes en chute de 16,6% au T2 2025, stock invendu en hausse de 74%, et seulement 374 900 permis de construire délivrés sur 12 mois à fin septembre 2025, contre plus de 500 000 avant 2023. Au cœur du dispositif : un nouveau statut fiscal du bailleur privé offrant jusqu’à 12 000 € d’amortissement annuel pour relancer l’investissement locatif.

Crise du Neuf : Des Chiffres Alarmants en 2025-2026

Effondrement des Ventes et de l’Investissement Locatif

Le T2 2025 marque un point bas historique pour l’immobilier neuf en France. Les ventes totales reculent de 16,6% sur un an, avec un effondrement particulièrement brutal de l’investissement locatif, qui s’effondre de plus de 30%. Cette chute s’explique par la fin progressive du dispositif Pinel (taux de réduction fiscale réduits depuis 2023), des taux de crédit durablement élevés (même à 3,2% en janvier 2026), et des coûts de construction qui restent prohibitifs.

Stock Invendu en Explosion

Le “stock dur” (logements neufs déjà livrés mais invendus) bondit de +74% par rapport à 2024. Ce phénomène illustre le décalage entre l’offre des promoteurs et une demande atone, frappée par la baisse du pouvoir d’achat et la frilosité des banques. Près de 19% des logements mis en vente au T2 2025 ont été retirés de la commercialisation, contre seulement 3% à l’époque des taux bas.​

Permis de Construire : Une Reprise Très Timide

Après avoir chuté à 335 400 sur 12 mois à fin mars 2025 (-8% sur un an), les permis de construire remontent légèrement à 374 900 fin septembre 2025 (+10,6% sur un an). Malgré ce rebond technique, le volume reste très inférieur aux besoins structurels estimés à 400 000 à 500 000 logements annuels pour couvrir croissance démographique, renouvellement du parc et migrations internes.

Le Dispositif “Relance Logement” : Qu’est-ce Qui Change ?

Un Nouveau Statut Fiscal pour les Bailleurs Privés

Le cœur du plan “Relance Logement” repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal pouvant atteindre 12 000 € par an, combiné à une déduction des charges et intérêts d’emprunt. Contrairement au Pinel (réduction d’impôt plafonnée), l’amortissement permet de déduire du revenu imposable une partie du coût d’achat du bien, étalée sur plusieurs années. Ce système ressemble au LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), mais s’applique ici à la location nue.

Conditions d’Éligibilité Annoncées

Les grandes lignes du dispositif (susceptibles d’être précisées dans la loi de finances 2026 définitive) sont :

• Type de bien : logements en immeubles collectifs, neufs ou anciens avec au moins 30% du prix investi en travaux (possibilité de ramener ce seuil à 20%)
• Zonage : aucun (contrairement au Pinel limité aux zones tendues A, A bis, B1)
• Durée d’engagement : location pendant au moins 9 ans
• Loyers plafonnés : encadrement pour garantir un logement “abordable”
• Restrictions : non-location à un proche (conjoint, ascendants, descendants)

Avantage Fiscal Concret : 12 000 € Par An

Un investisseur achetant un appartement neuf de 250 000 € pourrait amortir environ 7 à 8% du montant par an, soit 17 500 à 20 000 €. Avec un taux marginal d’imposition (TMI) de 30%, l’économie fiscale annuelle pourrait atteindre 5 250 à 6 000 €. En y ajoutant la déduction des intérêts d’emprunt (environ 5 000 à 7 000 €/an les premières années sur un prêt de 200 000 €), l’économie totale se rapproche effectivement des 12 000 € annoncés.

Comparaison : “Relance Logement” vs Pinel vs LMNP

Le dispositif “Relance Logement” se positionne comme un hybride : fiscalité puissante du LMNP sans contrainte de meublé, et accessibilité géographique élargie contrairement au Pinel.

PTZ 2026 : L’Autre Levier pour Relancer le Neuf

Plafonds Revalorisés pour les Primo-Accédants

En parallèle du dispositif “Relance Logement”, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) a été renforcé dès janvier 2026. Les plafonds de coût d’opération pris en compte passent de 79 000 à 99 000 € (minimum) et de 156 000 à 195 000 € (maximum), permettant aux primo-accédants d’emprunter jusqu’à 97 500 € sans intérêts sur 25 ans.

Cas Pratique : Primo-Accédant en Zone B1

Un couple avec 2 enfants en zone B1 (grande périphérie parisienne) achète un logement neuf de 250 000 €. Avec des revenus modestes, ils obtiennent un PTZ de 100 000 € (quotité de 40-50%), un crédit classique de 130 000 € à 3,2%, et apportent 20 000 €. Mensualité du prêt classique : environ 750 €/mois sur 20 ans, puis ~330 €/mois sur 20 ans pour le PTZ après différé de 5 ans. Total : 1 080 €/mois, soit un gain de 30% de pouvoir d’achat par rapport à un financement 100% classique.​

Opportunités et Limites du Plan “Relance Logement”

Les Points Forts

• Dézonage total : ouvre l’investissement locatif aux zones détendues (B2, C), jusqu’ici exclues du Pinel
• Fiscalité compétitive : jusqu’à 12 000 €/an, bien supérieur au Pinel réduit à 10,5-14% du prix d’achat étalé sur 6 à 12 ans
• Ancien avec travaux : incite à la rénovation lourde (30% du prix), répondant aux enjeux énergétiques et de réhabilitation urbaine

Les Incertitudes

• Loyers plafonnés : risque de limiter la rentabilité, surtout en zones tendues où les plafonds pourraient être trop bas
• Détails techniques : modalités précises d’amortissement, calcul des plafonds de loyers, interaction avec d’autres dispositifs (déficit foncier, Denormandie) encore floues en attente de la loi de finances 2026 définitive
• Financement bancaire : les banques accepteront-elles de financer massivement des projets avec loyers encadrés et durée d’engagement de 9 ans ?​

Conseils Actionnables pour Investisseurs et Primo-Accédants

Pour les Investisseurs

• Anticiper la sortie du texte : suivez les débats parlementaires sur le PLF 2026 pour connaître les modalités définitives (loyers plafonds, zones éligibles, calcul de l’amortissement)
• Cibler l’ancien avec travaux : dans les villes moyennes (zones B2, C), acheter un bien dégradé à 150 000 €, investir 60 000 € de travaux (40% du prix), et bénéficier du dispositif tout en valorisant le patrimoine
• Combiner avec le déficit foncier : pour les gros travaux, cumuler amortissement “Relance Logement” et déficit foncier peut créer un effet de levier fiscal puissant​

Pour les Primo-Accédants

• Mobiliser le PTZ 2026 dès maintenant : les plafonds revalorisés offrent 20 à 30 000 € de PTZ supplémentaires par rapport à 2025
• Viser le neuf ou VEFA : avec le PTZ + taux à 3,2%, l’accession au neuf redevient accessible, surtout en zones B2/C où les prix sont modérés
• Négocier avec les promoteurs : face au stock invendu (+74%), certains promoteurs offrent des remises de 5 à 10% ou prennent en charge les frais de notaire​

Perspectives 2026 : Un Marché du Neuf à Deux Vitesses

Reprise Attendue sur le Résidentiel Primo-Accédant

Le PTZ renforcé et la stabilisation des taux autour de 3,2% devraient stimuler les ventes de logements neufs aux primo-accédants dès le T2 2026. Les professionnels tablent sur une hausse de 10 à 15% des réservations dans le neuf d’ici fin 2026 si le dispositif “Relance Logement” entre rapidement en vigueur.

Investissement Locatif : Attentisme jusqu’à Clarification

Les investisseurs institutionnels et particuliers restent prudents tant que les décrets d’application ne précisent pas les plafonds de loyers et les modalités d’amortissement. Le risque : un dispositif trop contraignant qui n’atteindrait pas son objectif de 50 000 logements locatifs construits dès 2026.